瑕疵担保責任とは
不動産を売却する際、売り主は買い主に予期しない負担を生じさせないようにする義務があります。
これが瑕疵担保責任と呼ばれるものであり、瑕疵とは建物や地面の傷だけでなく、契約時の情報と実際の物件の差異も含まれます。
買い主は、瑕疵のある物件については損害賠償を請求することができます。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
かつては瑕疵担保責任という言葉が使われていましたが、2020年に民法が改正され、代わりに「契約不適合責任」という言葉が使用されるようになりました。
内容に大きな違いはありませんが、損害賠償請求の方法などに一部の異なる点があります。
ですので、この点にも留意することが重要です。
隠れた瑕疵の種類
瑕疵担保責任は、目に見えるものだけでなく、目には見えない「隠れた瑕疵」についても適用されます。
つまり、建物の外見だけでなく、内部の問題や構造上の欠陥なども売り主の責任です。
これは公正な取引を保証するための措置であり、売り主は隠蔽や虚偽の情報提供を避け、法令を順守する必要があります。
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目には見えない建物や土地の問題を指します。
外見上は問題がなく見えるかもしれませんが、実際には内部に問題が存在するケースです。
具体的な分類としては、物理的瑕疵や法律的瑕疵、環境的瑕疵などがあります。
物理的瑕疵は外観に問題がないが内部に瑕疵がある場合を指し、法律的瑕疵は契約などの法的な問題がある場合を指します。
また、環境的瑕疵は周囲の環境により生じる問題を指します。
例えば、建物内部の給水管や電気設備に隠れた劣化や故障がある場合や、法律上の制約により土地の利用が制限されている場合が該当します。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
住み始めた直後に物理的な問題が発生する可能性がある
新しく住み始めた直後に、建物にはさまざまな物理的な問題が発生する可能性があります。
その一つが雨漏りです。
屋根や壁に穴や亀裂があると、雨水が建物内に侵入してしまい、大切な家具や床を損壊する可能性があります。
また、白アリの被害も物理的な瑕疵に該当します。
白アリは建物の木材を食べてしまい、建物の構造に深刻な損傷を与えることがあります。
さらに、物理的な瑕疵として考えられる問題は、建物の基盤に関わるものです。
例えば、地下に危険物や違法廃棄物が埋められている場合、建物自体の安全性が脅かされる可能性があります。
これらの物質は建物の構造や地盤を崩壊させるおそれがあります。
また、建物の耐震性も重要な要素です。
建物が耐震基準を満たしていない場合、地震など自然災害によって建物が倒壊したり、大きな損傷を受けるおそれがあります。
耐震基準を満たしていない建物は、住民の安全性を脅かす可能性があるため、物理的な瑕疵として考えられるのです。
このように、新たに住み始めた直後に物理的な問題が発生する可能性があります。
建物内で雨漏りや白アリ被害が発生する場合や、基盤に危険物や違法廃棄物が埋まっている場合、または建物の耐震性が十分でない場合など、これらは物理的な瑕疵として考えられる問題です。
瑕疵担保責任とは