瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

瑕疵担保責任とは
不動産を売却する際には、売り主は瑕疵担保責任を負います。
言葉の意味自体は法律用語であり、日常会話ではあまり使われません。
この責任は、売り主が予期せぬ負担が生じないようにする義務を意味します。
瑕疵は見た目でわかる建物の傷や地面のヒビなどだけでなく、売買契約時に公表された情報と実際の物件の状況が異なる場合も含まれます。
買い主は瑕疵のある物件に関して、損害賠償を請求することができます。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
瑕疵担保責任という言葉は古くから使われてきましたが、2020年の民法改正により「契約不適合責任」という言葉が使われるようになりました。
内容としては大きな違いはありませんが、損害賠償請求などの方法に一部の異なる点があります。
したがって、この違いにも注意が必要です。
隠れた瑕疵の種類
売り主の瑕疵担保責任は、見えない「隠れた瑕疵」にも適用されます。
つまり、外見上は問題がなく見えるが実際には内部に問題があるケースも責任を負うことになります。
これは買い主に対して公正な取引を提供するための措置であり、売り主は隠蔽や虚偽の情報提供を回避し、コンプライアンスを遵守しなければなりません。
参考ページ：契約 不適合 責任 責任範囲や注意点をわかり やすく解説
隠れた瑕疵についての具体的な分類と例
隠れた瑕疵とは、目に見えない建物や土地の問題を指します。
外見上は問題がなく見えるかもしれませんが、実際には内部に問題が存在するケースです。
以下にいくつかのタイプと具体的な例を挙げて説明します。
1. 物理的瑕疵：外観上は問題がないように見えますが、内部に破損や欠陥がある状態です。
例えば、壁の中の配管が劣化していて漏水しているなどが該当します。
2. 法律的瑕疵：物件の所有権に問題がある場合に言及されます。
例えば、売り主が正当な権限で不動産を売る権利を持っていなかった場合などが該当します。
3. 環境的瑕疵：物件の周辺環境に問題がある場合です。
例えば、騒音や公害、近隣建物の倒壊の危険性などが該当します。
これらの例は、見た目では分からないが買い主にとって重大な問題となる隠れた瑕疵の一部です。
売り主は、これらの問題に対しても責任を負うことになります。
住宅売買における不具合の一例
新たに住み始めた後、雨漏りが発生したり、白アリによる被害がある場合などが物理的瑕疵に該当します。
これは、物件そのものに問題があることを意味します。
例えば、地下に危険物や違法廃棄物が埋まっていたり、建物が耐震基準を満たしていない場合も、物理的な不具合として考えられます。
住宅売買における法的な問題の一例
物件自体は問題ないのですが、法律に違反している状態にある物件を指すのが法律的瑕疵です。
建物や土地の利用には建築基準法や都市計画法などの法律の制約が存在します。
外観上は問題がなくても、構造上の問題がある建物などは法律的な問題を抱えていると言えます。
例えば、使用が禁止された建築材料が使用されていたり、建物が規制されている範囲外に建てられていたりする場合があります。